機構(gòu)：2025年核心城市二手房成交量維持穩(wěn)定規(guī)模，改善需求成新房市場核心支撐
來源： 澎湃新聞
2026-01-03 18:20:00
1月2日，中指研究院發(fā)布的房地產(chǎn)市場報告顯示，2025年全國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，核心城市二手房在“以價換量”下維持穩(wěn)定規(guī)模，改善性需求成為新房市場核心支撐。該機構(gòu)認(rèn)為，疊加2025年年末北京政策優(yōu)化及增值稅減免等新政落地，預(yù)計2026年相關(guān)政策將繼續(xù)靠前發(fā)力，加快穩(wěn)地產(chǎn)。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年，重點30城二手住宅成交約174萬套，同比基本持平。其中，一季度市場保持較高活躍度，30城二手住宅成交套數(shù)同比增長25%，二季度市場有所降溫，同比增幅收窄，9月二手房市場熱度有所修復(fù)，重點城市二手住宅成交量同比增長13%，帶動三季度同比小幅增長1%，四季度月均成交量相比三季度有所回落，但“以價換量”下仍維持穩(wěn)定規(guī)模。
從城市維度看，克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市“以價換量”效果顯著，全年成交面積同比增長2%。其中上海、深圳成交量明顯反彈同比分別增長7%和4%，尤其300萬元總價以內(nèi)剛需成交占比超60%，位于產(chǎn)業(yè)核心區(qū)或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)周邊房源價格更抗跌，同時市場掛牌量先高后落。
從上海市場表現(xiàn)來看，安居客上海監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年12月，上海二手房成交量再度沖破2.3萬套，不僅是全年的第三高點，更是實現(xiàn)了連續(xù)兩個月突破2.2萬套，成交量創(chuàng)下近8個月新高。
另以深圳為例，據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測，自2025年3月以來，深圳二手房錄得量連續(xù)10個月超5000套，其中3月小陽春和12月翹尾創(chuàng)下2個小高峰，分別為7703套，6613套。
此外，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，成都、杭州、天津、西安、武漢、南京等核心強二線城市二手房市場也走出了內(nèi)生驅(qū)動下的“獨立行情”，憑借“產(chǎn)業(yè)-人口”正循環(huán)支撐展現(xiàn)出強大的市場內(nèi)生修復(fù)能力，全年成交面積2-3倍于新房成交規(guī)模。
根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，二手房對市場的支撐作用正在進一步凸顯。2025年，30城二手住宅成交套數(shù)占新房及二手房合計成交量的比重約為65%，較2024年全年提升4個百分點。
從新房市場表現(xiàn)看，改善性住房需求仍為新房市場的重要支撐。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年以來，北京、上海、成都、寧波、合肥等城市高總價改善樓盤去化表現(xiàn)良好，帶動30城120平方米以上戶型新房成交占比持續(xù)提升，其中120-144平方米戶型占比超30%，改善需求成為新房市場供求主力。具體城市來看，與2024年同期相比，2025年1-11月，30個代表城市中，20個城市120-144平方米產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中上海、長沙、南昌等城市提升幅度較為明顯；24個城市144平方米以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中合肥、寧波、南京、無錫等城市提升幅度較為明顯。
可售庫存來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年50城可售面積小幅下行，但下半年受銷售趨緩影響持續(xù)橫盤，平均出清周期22.2個月。
從價格而言，2025年百城二手住宅價格累計下跌8.36%，價格已調(diào)整四年；部分核心城市改善型樓盤入市帶動百城新房價格累計上漲2.58%。
值得注意的是，2025年年末的政策優(yōu)化為市場注入活力。2025年12月24日，北京發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，政策內(nèi)容包括降低非京籍家庭購房社保年限要求、支持多孩家庭多購一套、不再區(qū)分首套二套商貸利率，降低公積金貸款首付比例、優(yōu)化營商環(huán)境等多個方面。
中指研究院報告顯示，本次北京政策優(yōu)化信號意義明顯，上海、深圳等城市也存在限制性政策優(yōu)化預(yù)期。政策效果來看，新政后首個周末，北京部分樓盤到訪量、二手房帶看量較新政前有所增加，但市場分化現(xiàn)象仍在，非核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目表現(xiàn)尚不明顯。網(wǎng)簽情況來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，新政后（2025年12月25日—2025年12月31日），北京新建商品住宅、二手房住宅日均網(wǎng)簽量分別為159、702套，較新政前（2025年12月1日—2025年12月24日）日均分別增長72.8%、37.4%，隨著時間推進及年末優(yōu)惠力度加大，市場有望保持一定活躍度。
與此同時，財政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，自2026年1月1日起，個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
中指研究院報告認(rèn)為，預(yù)計2026年相關(guān)政策將繼續(xù)靠前發(fā)力，加快穩(wěn)地產(chǎn)。整體而言，中央和監(jiān)管部門持續(xù)落地“穩(wěn)樓市”政策，短期主要圍繞促需求、優(yōu)化供給等方面，并同時兼顧中長期政策部署。其中，促需求方面，主要涉及調(diào)減限制性措施，有力有序推進城中村和危舊房改造等方面，多管齊下釋放改善性需求。優(yōu)化供給方面，主要通過盤活存量、嚴(yán)控增量兩個方向共同推進。中長期來看，“十五五”規(guī)劃建議明確“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，中央將圍繞完善基礎(chǔ)性制度、優(yōu)化保障性住房供給、建設(shè)“好房子”等方面持續(xù)發(fā)力。
展望2026年，報告提及，政策加力落實、經(jīng)濟基本面好轉(zhuǎn)與居民就業(yè)收入預(yù)期改善，仍是購房需求修復(fù)的重要基礎(chǔ)。政策靠前發(fā)力有助于住房需求加快釋放，但當(dāng)前市場整體仍處于“去庫存”階段，受近年新開工及土地成交面積整體明顯縮量影響，除部分核心城市新房供應(yīng)保持一定規(guī)模外，多數(shù)城市新樓盤供應(yīng)有限，市場以消化存量未售項目為主，市場供求修復(fù)仍面臨一定壓力。