智者勇進?接續(xù)奮進新江蘇|吳艷濤：以極致產(chǎn)品與真誠服務(wù)“破局”的金茂南京掌舵人
來源： 紫牛新聞
2025-12-17 18:35:00
在南京樓市仍處于低迷中徘徊的2025年12月，吳艷濤站在江寧金茂府的實景園林中，面對逆市走高的銷售行情，他語出驚人：“艱難的路，不是誰都有資格走的?！?/p>
從數(shù)據(jù)上看，南京房地產(chǎn)市場在這個冬季遭遇了一波新的調(diào)整。金茂南京地區(qū)公司總經(jīng)理吳艷濤告訴記者，“金九銀十”過后，市場的觀望情緒變得有些濃厚，無論是二手房還是新房，成交量下調(diào)幅度超過市場預(yù)期。然而，在這樣的樓市環(huán)境下，金茂旗下項目卻異軍突起，上演“未開先罄”“未全先滿”的熱銷奇跡——江寧金茂府在實景展示區(qū)尚未正式對外開放的情況下，首期房源在48小時內(nèi)宣告售罄；金茂·樾滿云川在全維實景尚未公開時，每周到訪客戶卻超過500組。
吳艷濤正以“破題者”的姿態(tài)，帶領(lǐng)團隊在寒冬中尋找出路，而他的答案只有兩個詞：極致產(chǎn)品、真誠服務(wù)。
01 一場研討會：破題者的冷靜判斷
“金九銀十”后的南京樓市，呈現(xiàn)出一幅復(fù)雜的格局——市場觀望情緒濃厚，成交數(shù)據(jù)不如預(yù)期，吳艷濤坦言：“要有破題思路。”
江寧金茂府示范區(qū)
面對這種局面，金茂總部在北京召開了為期兩天的研討會，探討“十五五”期間企業(yè)的發(fā)展方向，核心結(jié)論就是兩個關(guān)鍵詞：“產(chǎn)品引領(lǐng)，客戶至上”，吳艷濤對這個戰(zhàn)略方向深表認同。“有些客戶自己也不清楚想要什么樣的房子，企業(yè)只有推出好的產(chǎn)品、好的服務(wù)，才能穿越周期，才能收獲客戶的滿意。”
他說，30年前金茂在上海建了“中華第一高樓”金茂大廈，這么多年過去，至今還是金茂人心中的圖騰，因此，對產(chǎn)品的敬畏精神一直深刻烙印在金茂人心中。他還反思前些年的行業(yè)狀況：“在地產(chǎn)界爆發(fā)式發(fā)展、野蠻增長的過程中，說句實在話，那是一個劣幣驅(qū)逐良幣的時代。”正因為如此，回歸本質(zhì)、做好產(chǎn)品，已經(jīng)成為金茂在行業(yè)調(diào)整期的最核心戰(zhàn)略。
江寧金茂府示范區(qū)
02 一本《喬布斯傳》：極致產(chǎn)品的信仰
其實在金茂的內(nèi)部研討會召開之前，每位高管都收到了一本《喬布斯傳》，從這個細節(jié)上不難看出，公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向就是要做地產(chǎn)界的“蘋果”，追求極致的用戶體驗。
吳艷濤透露，總部在會上要求地區(qū)公司的總經(jīng)理必須成為首席產(chǎn)品官，要著力打造產(chǎn)品引領(lǐng)的文化?！斑^去，項目示范區(qū)做到八九分的水平，就可以對外開放了，而現(xiàn)在必須經(jīng)過總部嚴格評審才能公開。”他對記者說，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的提升已經(jīng)傳導(dǎo)到樓盤建設(shè)的各個層面，在他看來，無論是剛需盤還是改善盤，本質(zhì)上都要做到極致。
江寧金茂府樣板間
以江寧金茂府為例，這是南京首個“低密度四代宅”金茂府，總戶數(shù)僅406戶，140平方米到220平方米的四房大平層，得房率接近100%。最吸引人的“空中島嶼”設(shè)計——最大約22平方米的多功能露臺，將傳統(tǒng)邊角空間轉(zhuǎn)化為觀景、晾曬、社交的復(fù)合場景，真正實現(xiàn)“有天有地有院子”。正是對產(chǎn)品的極致追求，首開售罄后又加推兩幢樓，房價也站穩(wěn)在“4萬/㎡”的高位。
吳艷濤還以今年全南京銷售套數(shù)冠軍“東山金茂曉棠”為例，這個項目全年銷售近600套，是他最為自豪的樓盤。總結(jié)其成功關(guān)鍵，雖然定位偏剛需，但是絕不降低產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，89平方米的房子送雙開門冰箱，施工工藝和設(shè)計思路也與改善盤同等標(biāo)準(zhǔn)，“總之一句話，莫欺少年窮，你要充分滿足客戶的實際需求，換來的自然是銷售數(shù)據(jù)的上升。”
江寧金茂府樣板間
03 “把客戶當(dāng)做家人”：服務(wù)哲學(xué)的升華
在采訪中，“敬畏客戶”是吳艷濤說得最多的一個詞。“客戶提出的要求，要用同理心去看待，只要從情感上來講是合理的，都應(yīng)該滿足”，他對記者說，在當(dāng)下市場環(huán)境中，客戶還愿意掏幾百上千萬來買房，在他看來就是對品牌的信任和對美好家園的憧憬。
首先是在小區(qū)配套設(shè)施上，金茂南京從秦淮金茂府項目開始，做到了南京地產(chǎn)界第一個在交付之前將會所開放給客戶使用的項目。吳艷濤介紹說，只要是購買秦淮金茂府的客戶，都可以使用會所內(nèi)的泳池、私宴廳、酒吧等設(shè)施，每年還會為每戶提供一桌生日私宴，這種創(chuàng)新服務(wù)帶來了意想不到的效果：每當(dāng)客戶帶朋友來售樓處吃飯，自然也就會順帶看看房子，從而形成“老帶新”的良性循環(huán)，這往往要比銷售人員說得口干舌燥更有效果。
金茂樾滿云川示范區(qū)
吳艷濤總結(jié)說，做地產(chǎn)最講究的是以真心換真心，只有堅持長期主義、理解客戶，才能積累起公司的品牌，千萬不能清盤了就萬事大吉。“以后地產(chǎn)界就是寡頭之間的競爭，南京有可能只剩下五六家房企，老百姓買房看中的就是品牌。”
04 案例解碼：熱銷背后的產(chǎn)品邏輯
江寧金茂府“未開先罄”的現(xiàn)象，在吳艷濤看來并非偶然，而是產(chǎn)品力的必然結(jié)果，光是從研究到拿地便花了四個月時間。面對這幅優(yōu)質(zhì)地塊，開發(fā)團隊原本有兩種選擇：一是做剛改產(chǎn)品，配置不用太高，300萬出頭也很有市場；或者堅持做高配置、高溢價的金茂府產(chǎn)品線，不浪費土地資源的稀缺性。
金茂樾滿云川示范區(qū)
最終，吳艷濤和他的團隊選擇了后者。
吳艷濤在解釋這個決策時表示，他自己是設(shè)計出身，在他的職業(yè)生涯里，這次在產(chǎn)品的創(chuàng)新方面有三個方面“很大膽”：一是采用了很多新材料、新技術(shù)，比如陶板、陶棍的使用，都是愛馬仕同款材料；二是在建筑用色上大膽嘗試，光是建筑外立面的顏色就有五六種，室內(nèi)更多；三是在空間營造上創(chuàng)新突破，比如打造了1400平方米的地下下沉庭院，與其他項目的下沉庭院多是為了采光相比，江寧金茂府的下沉庭院被設(shè)計成“上下折疊的自然森林”，實現(xiàn)了“見江寧之未見”的效果。
金茂樾滿云川樣板間
產(chǎn)品創(chuàng)新帶來了立竿見影的效果：江寧金茂府今年9月29日取得一幢樓的銷售許可，“基本上兩天內(nèi)就轉(zhuǎn)化光了”，10月份趁熱打鐵加推兩幢樓，當(dāng)月簽約金額6.02億元，成為2025年全南京單月開盤簽約最高的項目。
05 2026，最艱難一年與長期主義者的堅守
面對未來，吳艷濤判斷市場仍在“底部徘徊”，并預(yù)測2026年可能是最艱難的一年，好在“曙光”就在前方，預(yù)計明年下半年南京會率先有一波反彈。
“南京是這一輪調(diào)整中領(lǐng)跌的城市之一，甚至有人說呈現(xiàn)出‘無腦跌’的特征，市場反轉(zhuǎn)也會在此類城市中出現(xiàn)”。吳艷濤認為，當(dāng)前市場的低迷主要是恐慌性觀望壓制了需求，“單盤主義”興起，即一個板塊往往只有一個項目賣得好，其他都在“望天收”。在這樣的大環(huán)境中，吳艷濤帶領(lǐng)金茂南京堅持兩大精神：一是楊根思連的“三個不相信”精神，即“不相信有完不成的任務(wù)，不相信有克服不了的困難，不相信有戰(zhàn)勝不了的敵人”，將每一件事做到極致；二是發(fā)揮“撞南墻精神”，面對困難不繞道而行，而是直面挑戰(zhàn)，尋求突破。
金茂樾滿云川樣板間
談及未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，他認為定制化會是追求的方向之一，比如木飾面的顏色可選，深淺由人；以及室內(nèi)套型兩房或是三房或是四房，可以接受客戶的定制，這些都可以進行嘗試。對于閑置土地和存量資產(chǎn)，金茂南京也在積極探索盤活路徑，讓市場資源發(fā)揮最大的效應(yīng)。
采訪接近尾聲，吳艷濤的目光依然堅定。地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代或許已經(jīng)過去，但他相信，以真心換真心，堅持長期主義的企業(yè)，依然能在調(diào)整期中找到自己的位置。
記者手記：
有人曾這樣評價金茂的發(fā)展：29城81府，并不是簡單的數(shù)字堆砌，而是靠著領(lǐng)先的產(chǎn)品力和府系的獨特魅力，不斷虹吸高圈層人士的有力證明。在吳艷濤眼中，這恰是他和他的團隊奮進的方向，與業(yè)主的雙向奔赴，才能抵達對美好生活的無限向往。
揚子晚報/紫牛新聞記者 馬祚波
校對 潘政