上海第五批集中供地收金212.57億元：浦東曹路宅地溢價率超40%，楊浦誕生新單價地王
來源： 澎湃新聞
2025-06-20 15:38:00
澎湃新聞記者 龐靜濤
6月20日，上海第五批出讓的6宗地塊全部成交，出讓總額212.57億元。其中，楊浦區(qū)東外灘地塊刷新楊浦區(qū)宅地單價紀(jì)錄，成為楊浦區(qū)宅地單價地王；浦東曹路地塊則觸及中止價進(jìn)入競高品質(zhì)環(huán)節(jié)。
現(xiàn)象級網(wǎng)紅盤助推，外環(huán)宅地高溢價成交
6月20日，浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)（PDP0-0306）單元C1A-3、C1A-7地塊進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，本地塊吸引四位競買人參與，經(jīng)過67輪競價觸及中止價；四位競買人全部參與競高指標(biāo)環(huán)節(jié)，并最終報出上限值；轉(zhuǎn)入第二階段競價環(huán)節(jié)。
最終，經(jīng)過72輪競價，聯(lián)發(fā)集團(tuán)旗下公司以21.004億元的總價+商品住宅裝修上限值（4500元/平方米）、公共服務(wù)上限值（5220平方米）、高端人才住房配建比例（2%）的代價競得該地塊，溢價率41.68%，成交樓板價33957元/平方米。
為何地塊競爭如此激烈？土拍網(wǎng)分析稱，該地塊自帶“流量密碼”，南側(cè)為現(xiàn)象級紅盤象嶼聯(lián)發(fā)金海汀云臺，房地聯(lián)動價格63000元/平方米，多次開盤售罄。金海汀云臺所在浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)單元（PDP0-0306）C1B-1地塊，是去年4月由象嶼地產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)聯(lián)合競得，溢價率6.49%，容積率1.5，成交樓面價33065元/平方米。
該宗地由兩個子地塊組成，起始價為14.82億元，中止價為20.754億元。其中，C1A-3地塊規(guī)劃為住宅用地，出讓面積為37966.29平方米，容積率1.5，起始樓面價為25442元/平方米；C1A-7地塊為其他商服用地，出讓面積為4087.09平方米，容積率1.2，起始樓面價為6849元/平方米。
內(nèi)環(huán)宅地拍出楊浦區(qū)單價地王
本批次地塊中唯一一宗位于內(nèi)環(huán)的地塊楊浦區(qū)C090101單元01C5-02地塊吸引六位競買人參與競拍，經(jīng)過95輪競價，最終保利發(fā)展（600048.SH）旗下公司以35億元的總價競得，未觸及中止價，溢價率30.79%，成交樓板價95530元/平方米。
制圖：澎湃新聞記者龐靜濤
參與此次競拍的還包括上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司，中國海外發(fā)展，越秀地產(chǎn)，南通瑞宏置業(yè)有限公司和招商蛇口聯(lián)合體、中能建城市投資發(fā)展有限公司和華潤置地聯(lián)合體。
01C5-02地塊的樓板價超過了一路之隔的楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01B4-04地塊（平?jīng)鼋值?9街坊），刷新楊浦濱江板塊樓板價的新紀(jì)錄，同時也是楊浦區(qū)住宅地塊的新單價紀(jì)錄。01B4-04地塊樓板價95002元/平方米，容積率僅有1.35，建成后的項(xiàng)目為桐安里。
該地塊周邊新房翠湖濱江為風(fēng)貌別墅項(xiàng)目，均價為21萬元/平方米；同為風(fēng)貌別墅項(xiàng)目的桐安里仍未開盤。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，二手房翡麗甲第成交均價14.96萬元/平方米，首創(chuàng)天閱濱江成交均價13.31萬元/平方米，保利香檳花園成交均價11.15萬元/平方米。
多位專家表示，楊浦區(qū)住宅的熱度與區(qū)域內(nèi)樓市的熱度相關(guān)。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，該地塊的叫價過程相當(dāng)激烈，雖然沒達(dá)到中止價，成交單價達(dá)到9.5萬元/平方米，已經(jīng)超出市場預(yù)期，這和近期該區(qū)域項(xiàng)目熱銷有關(guān)。
好地網(wǎng)分析稱，去年下半年上海市放開住宅限價以來，楊浦是樓市熱度最高的區(qū)域之一，誕生多個熱銷樓盤，云邸玖章、海玥外灘序BUND98等項(xiàng)目開盤認(rèn)購率均超出200%，開盤即清盤。
房企傾向同一區(qū)域多盤聯(lián)動
閔行區(qū)MHC10601單元01-22A-10地塊吸引三位競買人參與競拍，經(jīng)過40輪競價，最終保利發(fā)展旗下公司以31.4026億元的總價競得，未觸及中止價，溢價率12.95%，成交樓板價38775元/平方米。
據(jù)悉，這是保利發(fā)展在兩公里范圍內(nèi)擁有的第五塊地。2022年7月，保利發(fā)展和聯(lián)發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體以21.05億元的總價競得閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)MHPO-0601單元16-05地塊，地塊成交樓板價為34064元/平方米。本次38775元/平方米的成交價較16-05地塊高13.83%。
此后，2022年8月保利發(fā)展與上海申通地鐵集團(tuán)有限公司簽約合作開發(fā)涵蓋三宗地塊的軌交15號線元江路TOD項(xiàng)目，按照規(guī)劃將打造成近40萬平方米集辦公、商業(yè)、住宅、公寓于一體的大型濱水TOD項(xiàng)目。元江路TOD項(xiàng)目所建的住宅包括保利光合上城和光合躍城項(xiàng)目，銷售均價約65000萬/平方米。
有業(yè)內(nèi)人士介紹，房企傾向同一區(qū)域多盤聯(lián)動，這樣可以控制開盤的節(jié)奏，也會降低營銷的成本，從這個角度已經(jīng)布局的房企出價能力也會高出競爭對手。
房企態(tài)度積極，土地市場熱度持續(xù)
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示，上海五批次土拍熱度持續(xù)，各優(yōu)質(zhì)地塊未來將為區(qū)域發(fā)展提供高品質(zhì)住房。隨著優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)不斷加大，疊加政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，上海房地產(chǎn)市場或?qū)⒂臃€(wěn)固。
本次出讓活動吸引17家房企參與競買，包括央企保利發(fā)展、中國海外發(fā)展，華潤置地、能建城發(fā)、象嶼地產(chǎn)、中建東孚、招商蛇口等。地方國企包括越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、聯(lián)發(fā)集團(tuán)等。民企僅有兩家分別為上海天安盛世房地產(chǎn)有限公司和上海本地房企大華集團(tuán)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，本次土拍中，房企結(jié)構(gòu)合理，央國企、外來企業(yè)與本地民企共同參與，形成了豐富多樣的競拍主體。這種多元化的競拍格局有助于形成更加公平、公正的競拍環(huán)境，推動土地市場的健康發(fā)展。
嚴(yán)躍進(jìn)同時表示，本次土拍中，部分郊區(qū)地塊如浦東曹路地塊表現(xiàn)搶眼，溢價率高達(dá)41.7%，遠(yuǎn)超預(yù)期。這一數(shù)據(jù)不僅反映了房企對郊區(qū)土地市場的積極態(tài)度，也彰顯了上海各區(qū)域市場均衡發(fā)展的潛力，郊區(qū)土地市場同樣展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展動力。