商鋪遭施工被封堵三年，“閑置”期間物業(yè)費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)？法院判了！
來(lái)源： 紫牛新聞
2025-10-22 20:44:00
新房商鋪因相鄰施工被圍擋封路，多年無(wú)法使用，業(yè)主卻被要求補(bǔ)繳高額物業(yè)費(fèi)，這筆損失究竟該由誰(shuí)“買(mǎi)單”？近日，宿遷市宿城法院審理了一起因相鄰工地施工封堵道路，導(dǎo)致業(yè)主商鋪無(wú)法正常使用而引發(fā)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案，明確了責(zé)任主體和賠償范圍，為類似糾紛提供了法律指引。
案情回顧：商鋪被封堵，業(yè)主補(bǔ)費(fèi)后起訴
2018年，業(yè)主龔某、俞某購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)4幢4-13號(hào)商鋪，并于同年3月辦理交付及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。然而，該商鋪交付后不久，門(mén)前的唯一通道即被相鄰工地施工圍擋封堵，僅留一扇小門(mén)供行人通行，導(dǎo)致商鋪長(zhǎng)期無(wú)法投入正常使用。直到2022年上半年，門(mén)前道路才完成鋪設(shè)，圍擋拆除，商鋪終于具備使用條件。
當(dāng)業(yè)主準(zhǔn)備使用商鋪時(shí)，物業(yè)公司卻要求其先補(bǔ)繳2018年4月至2022年7月期間的物業(yè)費(fèi)，否則不予辦理相關(guān)手續(xù)，期間還對(duì)涉案商鋪強(qiáng)行上鎖。為盡快使用商鋪，業(yè)主無(wú)奈繳納了6891元物業(yè)費(fèi)，但其認(rèn)為商鋪在無(wú)法使用期間不應(yīng)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，遂將物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商訴至法院，要求返還已繳納費(fèi)用。
法院審理：開(kāi)發(fā)商侵權(quán)，判賠物業(yè)費(fèi)損失
宿城法院經(jīng)審理查明，涉案商鋪門(mén)前道路被圍擋封堵系因開(kāi)發(fā)商對(duì)相鄰工地進(jìn)行施工所致。封堵期間為2018年4月至2021年12月，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法正常使用商鋪。物業(yè)公司在此期間按照空置房標(biāo)準(zhǔn)收取了物業(yè)費(fèi)。
法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商作為相鄰工程的建設(shè)單位，未經(jīng)審批封堵道路，雖留有小門(mén)供行人通行，但仍導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法正常使用商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)收益。即便封堵系施工需要，也應(yīng)控制在合理限度內(nèi)，并采取措施減少對(duì)相鄰方的影響，開(kāi)發(fā)商未能舉證證明其已盡到上述義務(wù)。物業(yè)公司按合同約定收取物業(yè)費(fèi)，符合法律規(guī)定，業(yè)主不得以相鄰權(quán)受侵害為由拒絕支付。業(yè)主因無(wú)法使用商鋪而支付的物業(yè)費(fèi)屬于合理?yè)p失，開(kāi)發(fā)商作為侵權(quán)行為的受益方，應(yīng)予賠償。
綜上，宿城法院判決被告開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠償業(yè)主2018年4月至2021年12月期間的物業(yè)費(fèi)損失5964元，超出部分不予支持。一審判決后，雙方均未提出上訴，本案現(xiàn)已生效。
法官說(shuō)法：區(qū)分法律關(guān)系，依法維護(hù)權(quán)益
本案主審法官、宿城區(qū)人民法院速裁庭一級(jí)法官臧玉艷指出，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。本案中，開(kāi)發(fā)商作為建設(shè)單位，在施工過(guò)程中未經(jīng)審批封堵道路，侵害了相鄰商鋪業(yè)主的使用權(quán)和收益權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同與相鄰權(quán)侵權(quán)屬于不同的法律關(guān)系。物業(yè)公司依約提供服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)；而相鄰方侵權(quán)行為造成的損失，應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)人承擔(dān)。業(yè)主不能因相鄰權(quán)受侵害而拒絕履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，但可就該損失向侵權(quán)方主張賠償。
法官提醒，建設(shè)單位在施工過(guò)程中，應(yīng)充分考慮到對(duì)相鄰方權(quán)益的影響，采取合理措施，將影響降到最低。同時(shí)，業(yè)主在權(quán)益受損時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分不同法律關(guān)系，正確選擇責(zé)任主體，依法維護(hù)自身權(quán)益。
揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?陳勇
校對(duì) 朱亞萍