徐波濤：“好房子”，源自真正的“居住視角”
來(lái)源： 紫牛新聞
2025-12-31 15:01:00
自一年前一期首開(kāi)以來(lái)，GARDEN19|賢坤花園及其背后的中堃置業(yè)，就以創(chuàng)新者定位，為平淡許久的南京樓市注入了鮮活動(dòng)力，在被多家媒體稱(chēng)為驚艷之作的同時(shí)，項(xiàng)目也受到了客戶的極大認(rèn)可。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，無(wú)論是外地同行到南京參觀，抑或南京地產(chǎn)人的閑聊聚會(huì)，賢坤花園也都是繞不開(kāi)的話題。
在行業(yè)發(fā)生深刻轉(zhuǎn)折的當(dāng)下，中堃何以有意愿逆市入局？將大規(guī)?！肮I(yè)化”的住宅產(chǎn)品帶入手工式“定制化”的賽道，賢坤花園的探索能否為行業(yè)提供新的路徑？ “可視化”建設(shè)、主動(dòng)現(xiàn)房、熟人社區(qū)……一系列圍繞“客戶為中心”的實(shí)踐能否復(fù)制？“后地產(chǎn)時(shí)代”，如何定義、打造“好房子”？近日，揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾邔?duì)“現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品”賢坤花園的創(chuàng)造者，中堃置業(yè)創(chuàng)始人徐波濤進(jìn)行了專(zhuān)訪。
逆市入局|“后地產(chǎn)時(shí)代”機(jī)會(huì)何在
中堃有著堅(jiān)定的價(jià)值觀與戰(zhàn)略，圍繞主城低密、深耕主流改善市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)理念，自2023年成立以來(lái)，中堃置業(yè)已參與包括賢坤花園在內(nèi)的6個(gè)主城低密項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。其中賢坤花園一期于2024年11月首秀， 130套洋房，5.84萬(wàn)元/平方米均價(jià)，首開(kāi)去化率八五成，為行業(yè)增加了信心。而這一切成績(jī)的取得，其實(shí)是中堃團(tuán)隊(duì)踐行理念的結(jié)果。
所有的結(jié)果首先源于思想。在創(chuàng)業(yè)之前，徐波濤首先從時(shí)間和空間兩個(gè)維度思考房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)是什么？時(shí)間維度是發(fā)展階段更早的國(guó)家與地區(qū)，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系？空間維度就是在經(jīng)濟(jì)體量規(guī)模與國(guó)內(nèi)類(lèi)似的城市，房地產(chǎn)發(fā)展有什么特點(diǎn)？
“當(dāng)時(shí)我跑了世界很多地方，思考房地產(chǎn)還能不能做？怎么做？”答案是——“變”。
“2023年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的分水嶺。2019年以前，房地產(chǎn)是投資品，關(guān)鍵詞是‘搖’，開(kāi)發(fā)商搖號(hào)拿地，購(gòu)房者搖號(hào)搶房子。頭部房企沖千億、萬(wàn)億，因?yàn)樯弦?guī)模才有生存空間，才有好的資信評(píng)級(jí)，才能拿到更多的融資支持?！?019-2023年是盤(pán)整期，隨著政策收緊與供求關(guān)系的變化，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的下行趨勢(shì)，二三十年的高速發(fā)展周期宣告終結(jié)。
房地產(chǎn)業(yè)還有機(jī)會(huì)嗎？從中國(guó)香港到東京到新加坡，從紐約到倫敦到巴黎，在世界范圍考察之后，最終得出結(jié)論：房地產(chǎn)作為衣食住行相關(guān)的傳統(tǒng)行業(yè)，消失的邏輯幾乎沒(méi)有。在任何國(guó)家，房地產(chǎn)在GDP中總是占有一定比例。比如房地產(chǎn)崩盤(pán)后的日本，經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭遇了‘消失的三十年’，但東京中央?yún)^(qū)、港區(qū)房產(chǎn)依然相對(duì)保值，長(zhǎng)周期看還在升值?！?/p>
行業(yè)不會(huì)消亡，但運(yùn)轉(zhuǎn)的邏輯必然要變。
消費(fèi)時(shí)代、自住時(shí)代、現(xiàn)房時(shí)代，步入新周期的房地產(chǎn)業(yè)，讓中堃團(tuán)隊(duì)看到了可以踐行的未來(lái)。
直面痛點(diǎn)|如何改寫(xiě)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)
2023年11月，中堃獲取江心洲G70地塊，聯(lián)袂中北地產(chǎn)、東方企業(yè)集團(tuán)共創(chuàng)賢坤花園一期。此后兩年中，在城中啟動(dòng)老門(mén)東G10地塊（門(mén)東源邸），與長(zhǎng)住控股集團(tuán)珠江路G05地塊進(jìn)行合作；在河西，聯(lián)袂建鄴國(guó)資集團(tuán)開(kāi)發(fā)江心洲G50（賢坤花園二期）、獲取河西中G67地塊，并與中北盛業(yè)G72地塊合作。
中堃置業(yè)積極與理念一致、價(jià)值觀共鳴的合作伙伴攜手。
中北地產(chǎn)成立于1992年，隸屬于南京公用發(fā)展股份有限公司，從高端人居打磨，到城市基建工程匠筑，以國(guó)資穩(wěn)健實(shí)力和責(zé)任擔(dān)當(dāng)引領(lǐng)城市人居創(chuàng)新。東方企業(yè)集團(tuán)作為城市綜合服務(wù)多元產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，形成以文旅商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍輻射品牌街區(qū)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造等在內(nèi)的多元化產(chǎn)業(yè)，旗下1912品牌是一張能夠?yàn)槌鞘袔?lái)多層面效益共贏的城市文化名片。建鄴國(guó)資集團(tuán)是建鄴區(qū)屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，融匯國(guó)資穩(wěn)健實(shí)力，攜手中堃從用戶需求和生活本源出發(fā)，迎接改善居住新時(shí)代。
無(wú)論是自己開(kāi)發(fā)，還是與理念一致的合作伙伴合作，中堃獲取項(xiàng)目多為低容積率的小項(xiàng)目，地上建筑面積最高3.88萬(wàn)平方米，最低僅1.17萬(wàn)平方米，奠定了“小而美”的發(fā)展方向。
“小”意味著服務(wù)更注重生活品質(zhì)的小眾改善人群，以及更精細(xì)化的賽道。
“房地產(chǎn)一定是主流改善和終極改善進(jìn)入新房市場(chǎng)。剛需剛改進(jìn)入二手房市場(chǎng)?！痹诩?xì)分市場(chǎng)中，不做大盤(pán)、堅(jiān)持主城開(kāi)發(fā)是中堃團(tuán)隊(duì)的判斷。“真正的主流改善，一定要好的地段、新的科技、新的材料、新的工藝、新的政策，他們追求與時(shí)代前沿相匹配的東西?！?/p>
“目前城市化速度已漸漸放緩，部分地方還出現(xiàn)了逆城市化現(xiàn)象，在此背景下，行業(yè)都在追求更大的確定性。”徐波濤分析了當(dāng)下樓市最深層次的五個(gè)痛點(diǎn)。
首先是房子能不能交付？其次交付的是不是跟當(dāng)初承諾的一樣，是不是所見(jiàn)即所得？第三，是交房子還是交家，客戶個(gè)性化的需求能不能得到滿足？比如我家只有兩口人，我想要也有能力買(mǎi)大房子，但為什么要搞五間房？或者我喜歡簡(jiǎn)約風(fēng)格，為什么只能接受開(kāi)發(fā)商單一模式的裝修？第四，房子耐不耐用，會(huì)不會(huì)住兩年開(kāi)裂漏水一連串的煩心事？第五，未來(lái)社區(qū)氛圍是不是和諧一致？能不能實(shí)現(xiàn)溫暖融洽的鄰里關(guān)系？
賢坤花園嘗試將這五大痛點(diǎn)逐一解決。
主動(dòng)現(xiàn)房：項(xiàng)目開(kāi)放時(shí)小區(qū)80%實(shí)景呈現(xiàn)，所見(jiàn)即所得，解決能不能交和貨不對(duì)板問(wèn)題。
可視化建設(shè)：高標(biāo)準(zhǔn)用材，嚴(yán)把建設(shè)關(guān)，在交付前建造過(guò)程中三次啟動(dòng)“家的開(kāi)放日”，包括隱蔽工程、科技系統(tǒng)施工及柜體安裝等，邀請(qǐng)業(yè)主全家參與品控，施工方一把手全程陪同參與，從客戶視角、客戶標(biāo)準(zhǔn)來(lái)檢驗(yàn)品質(zhì)。
個(gè)性化定制：一期130套、二期101套全部一對(duì)一個(gè)性定制。如二期199平方米戶型二房到四房均可選擇，三種裝修風(fēng)格任選，電器品牌可以選擇，柜體配置多少自由選擇，將家的主導(dǎo)權(quán)交還業(yè)主，解決個(gè)性化問(wèn)題。
熟人社區(qū)：賢坤花園二期將本可做別墅的地塊做成純粹的低密洋房，盡可能地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目一、二期業(yè)主圈層的一致性。并通過(guò)大量公共空間的配建、社群組織的搭建，讓業(yè)主未搬新家，先交新友，打破傳統(tǒng)新小區(qū)看不見(jiàn)但卻普遍存在的鄰里隔膜。
從當(dāng)下到未來(lái)，從空間到時(shí)間，從有形的房子到無(wú)形的生活，中堃團(tuán)隊(duì)與合作伙伴將對(duì)房地產(chǎn)的思考，一一融入賢坤花園的設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)之中。
居住視角|“賢坤現(xiàn)象”能否復(fù)制
去年賢坤花園一期開(kāi)盤(pán)以來(lái)，來(lái)賢坤花園參觀的企業(yè)很多，甚至外地還出現(xiàn)了一些形似的項(xiàng)目，但業(yè)內(nèi)有一種觀點(diǎn)，“賢坤模式”難以復(fù)制。
難以復(fù)制的本質(zhì)在于，賢坤花園踐行的其實(shí)是圍繞“客戶為中心”的理念而做出的主動(dòng)創(chuàng)新——回到市場(chǎng)本質(zhì)思考，與客戶進(jìn)行共創(chuàng)、與合作方達(dá)成共識(shí)。
對(duì)此，中堃認(rèn)為，產(chǎn)品設(shè)計(jì)多種多樣，各家房企也各有神通?！昂梅孔印钡臉?biāo)準(zhǔn)并不唯一，在當(dāng)下的“自住時(shí)代”，“轉(zhuǎn)向真正的居住視角”才是能造出“好房子”的底層邏輯。
早在二十多年前，“以人為本”的理念便已成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)，但始終是開(kāi)發(fā)商單向度的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與供應(yīng)模式，是企業(yè)對(duì)于未來(lái)生活的理解。
賢坤花園首次讓業(yè)主成為產(chǎn)品設(shè)計(jì)的共創(chuàng)者。不僅僅是業(yè)主有了戶型、風(fēng)格設(shè)計(jì)和用品選擇的主導(dǎo)權(quán)，一些公共空間的構(gòu)想，也是源自業(yè)主的提議。比如一期只做了健身房，有女業(yè)主建議可不可以再建個(gè)瑜伽室，于是二期的住宅架空層里，風(fēng)景最美的一片區(qū)域被建成了瑜伽房。在交付前半年，項(xiàng)目施工團(tuán)隊(duì)與業(yè)主成立質(zhì)量共建小組，定期巡檢工地；項(xiàng)目物業(yè)團(tuán)隊(duì)與業(yè)主成立服務(wù)共建小組，提前溝通交付后服務(wù)內(nèi)容。
“找到客戶最本質(zhì)的需求，把選擇權(quán)交給業(yè)主，我們是他們夢(mèng)想的踐行者?！?/p>
從項(xiàng)目開(kāi)工到開(kāi)放之前，項(xiàng)目打造團(tuán)隊(duì)每天都在施工現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，各合作單位的負(fù)責(zé)人一起巡查工地、交流思考、評(píng)判效果、優(yōu)化產(chǎn)品……
賢坤一期有一套住宅正對(duì)著車(chē)庫(kù)入口，在很多小區(qū)這是個(gè)不成問(wèn)題的問(wèn)題，但團(tuán)隊(duì)在與設(shè)計(jì)伙伴溝通后發(fā)現(xiàn)并向設(shè)計(jì)師提出，車(chē)庫(kù)可不可以成為一道景觀墻，將一個(gè)原本的缺憾變成了亮點(diǎn)——這正是居住視角的一個(gè)小小案例。
丁祖昱博士（右）對(duì)賢坤花園給予了高度評(píng)價(jià)
易居中國(guó)CEO丁祖昱博士曾多次來(lái)賢坤花園考察，他指出，賢坤花園“可能改變中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)模式”——因?yàn)檎嬲龑?shí)現(xiàn)了C2M客戶創(chuàng)造產(chǎn)品。
在賢坤花園一期和二期水景上，各漂浮著一只紅艷艷的“蘋(píng)果”。蘋(píng)果在東方文化中寓意平平安安，不但是代表著對(duì)于居者的祝福，也成為“好房子”、“好生活”的象征。
蘋(píng)果，開(kāi)啟了亞當(dāng)、夏娃的智慧，“砸”出了牛頓的靈感，創(chuàng)造了喬布斯的科技帝國(guó)。今天，這枚小小的蘋(píng)果，啟迪了一場(chǎng)關(guān)于重塑“后地產(chǎn)時(shí)代”產(chǎn)品價(jià)值體系的全新探索。
或許，南京地產(chǎn)新時(shí)代新篇章將就此揭開(kāi)。
揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?王燁