為催物業(yè)費，物業(yè)有權(quán)斷水斷電、限用電梯嗎？
來源： 江蘇新聞微信公號
2025-10-24 15:51:00
為催物業(yè)費，物業(yè)公司一言不合，竟然斷水斷電，還不讓乘電梯，如此方式催繳，合法嗎？
今天，江蘇省高院公布了一起典型案例，明確了這類行為違法，以及業(yè)主遇此情況該如何維權(quán)。
2024年10月，高某通過司法拍賣平臺成功競得一套房屋，法院出具裁定書確認該不動產(chǎn)歸高某所有。拍賣公告中明確：可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費均不包含在拍賣的成交價中，由買受人另行支付、自行承擔。拿到法律文書的高某滿心歡喜，計劃盡快裝修后出租。
11月26日，高某聯(lián)系小區(qū)物業(yè)公司，申請開通水電以進場裝修。物業(yè)公司卻拒絕高某的要求，稱該房屋拖欠物業(yè)費，要求高某先結(jié)清欠款，否則不予辦理。與此同時，物業(yè)公司采取了停水停電措施，且不給高某電梯卡。在高某已預交水電費、要求上門查看管道的情況下，物業(yè)公司遲遲不安排工作人員上門排查。
高某通過社區(qū)居委會、住建部門等多渠道反映情況，12月3日，物業(yè)終于為高某開通了水電和梯控。本以為風波就此平息，可沒過幾天，物業(yè)公司又以高某“未辦理裝修手續(xù)”為由將房屋斷電。
高某前往物業(yè)辦公室進行協(xié)商，并簽署了《辦公用房裝修管理服務(wù)協(xié)議》等材料，協(xié)議中提到“裝修前需交納裝修保證金”，但未明確具體金額。次日，物業(yè)公司根據(jù)該協(xié)議要求高某交納裝修保證金，高某認為物業(yè)要求不合理，拒絕支付。裝修計劃再次停滯，物業(yè)公司一直未給高某恢復電力供應(yīng)和電梯使用權(quán)益。
多次協(xié)商無果后，高某于2025年5月將物業(yè)公司告上法庭，要求對方停止侵權(quán)、保障水電和電梯使用權(quán)益，賠償因裝修延誤產(chǎn)生的5個月租金損失共10000元，并賠禮道歉。
Q
物業(yè)有權(quán)停水停電、限制使用電梯嗎？
《民法典》第944條第3款：物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
法院審理認為，物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)提供方，負有保障業(yè)主合法權(quán)益的義務(wù)，不應(yīng)當有目的、有前置條件地選擇其服務(wù)對象。拍賣公告中明確物業(yè)欠費由買受人承擔，物業(yè)公司可依法與高某溝通協(xié)商或通過訴訟方式主張權(quán)利，但不可將交納物業(yè)費作為辦理供水、供電等的前置性條件。
水電供應(yīng)是基本的民生保障，水、電、氣、熱等資源屬于公共服務(wù)范疇，物業(yè)服務(wù)人并非公共服務(wù)提供者，無權(quán)擅自中斷供應(yīng)；同樣，電梯屬于業(yè)主共有部分，其使用涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利，物業(yè)公司亦無權(quán)單方面作出限制使用的決定。
關(guān)于裝修保證金，法律并未明確規(guī)定其交納義務(wù)及交納標準。在符合地方法規(guī)的前提下，物業(yè)與業(yè)主、裝修公司等可自行協(xié)商約定，物業(yè)可通過溝通、書面催告、起訴等合法方式主張權(quán)利，但不得采取停水電等侵權(quán)手段強迫交納。
本案中，物業(yè)公司以“前業(yè)主欠交物業(yè)費”“未交裝修保證金”等為由，采取斷水電、限制電梯使用等措施，已構(gòu)成侵權(quán)。
Q
損失如何計算？
關(guān)于原告主張的5個月租金損失，法院認為，物業(yè)公司的侵權(quán)行為導致高某裝修延誤，客觀上造成經(jīng)濟損失。綜合侵權(quán)行為的持續(xù)時間、實際影響以及房屋面積、裝修進度、相關(guān)區(qū)位房屋租金水平，基于公平原則，酌情認定每月租金損失1000元，合計賠償5000元。
鑒于房屋供水已恢復，法院最終判決：物業(yè)公司立即停止對高某房屋的停電及限制電梯使用行為；賠償租金損失5000元；并以書面形式向高某賠禮道歉。一審宣判后，雙方均未上訴，判決現(xiàn)已生效。
針對此案，法官表示，物業(yè)服務(wù)的根本在于保障業(yè)主正常生活與房屋使用權(quán)益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當恪守法律底線、明確行為邊界，端正服務(wù)意識、依法規(guī)范履職，禁止濫用管理權(quán)限、使用變相催交的不合理限制措施侵害業(yè)主合法利益。業(yè)主也應(yīng)積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)管理要求，共同營造和諧有序的居住環(huán)境。
在此提醒，司法拍賣購房者競拍前務(wù)必仔細閱讀《拍賣公告》等相關(guān)文件，特別是關(guān)于物業(yè)費、水電費等歷史欠費的責任條款。建議競拍人提前通過現(xiàn)有渠道或向法院了解欠費情況，并將其納入購房成本綜合考量，避免后續(xù)產(chǎn)生糾紛，實現(xiàn)安心置業(yè)。
江蘇廣電總臺荔枝新聞中心記者丨郭奉銘