江蘇海安：超2000戶住宅的拆遷安置小區(qū)，打響物業(yè)糾紛“攻堅(jiān)戰(zhàn)”
來(lái)源： 江蘇高院
2025-07-21 17:22:00
人民法院報(bào)2025年7月19日頭版頭條
社會(huì)綜合治理系列報(bào)道①：
85天，物業(yè)費(fèi)收繳率從11%
躍升至99.3%的背后……
編者按
社會(huì)治理，最重要的任務(wù)在基層，最堅(jiān)實(shí)的力量支撐也在基層。黨的十八大以來(lái)，習(xí)近平總書(shū)記高度重視基層治理工作，強(qiáng)調(diào)“必須抓好基層治理現(xiàn)代化這項(xiàng)基礎(chǔ)性工作”“要加強(qiáng)和創(chuàng)新基層社會(huì)治理，使每個(gè)社會(huì)細(xì)胞都健康活躍，將矛盾糾紛化解在基層，將和諧穩(wěn)定創(chuàng)建在基層”。
當(dāng)下，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市擴(kuò)張進(jìn)入快車道，社會(huì)基層治理正面臨社區(qū)大型化、人口結(jié)構(gòu)多元、群眾訴求多樣等多重挑戰(zhàn)，諸多縣市正經(jīng)歷治理韌性考驗(yàn)。
如何推動(dòng)更多法治力量向引導(dǎo)和疏導(dǎo)端用力，做實(shí)“抓前端、治未病”？如何打造共建共治共享的社會(huì)治理格局？
奔著問(wèn)題去，江蘇省海安市直面“成長(zhǎng)的煩惱”，創(chuàng)新和發(fā)展新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，成功蹚出一條“黨委領(lǐng)導(dǎo)、專班聯(lián)動(dòng)、多元協(xié)同、司法賦能”的基層治理新路徑，形成了可借鑒、可推廣的成功經(jīng)驗(yàn)。
即日起，本報(bào)推出“社會(huì)綜合治理系列報(bào)道”，通過(guò)深入一線的調(diào)查，分別聚焦城市社區(qū)治理、建筑行業(yè)治理、鄉(xiāng)村治理三大治理場(chǎng)景，系統(tǒng)呈現(xiàn)海安以“繡花功夫”織就社會(huì)綜合治理的精細(xì)網(wǎng)絡(luò)，為基層治理現(xiàn)代化提供生動(dòng)參考與實(shí)踐啟示的鮮活事跡。敬請(qǐng)關(guān)注。
江蘇海安，全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市。1184平方公里的土地上承載著近百萬(wàn)人口，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)71.6%。熙來(lái)攘往的繁華背后，疾速向現(xiàn)代化邁進(jìn)的海安，正經(jīng)歷著城市治理韌性的嚴(yán)峻考驗(yàn)。
今年3月4日，海安市委書(shū)記譚真率隊(duì)赴高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)展基層社會(huì)治理體系和治理能力“大體檢”活動(dòng)。其間，一份“體檢報(bào)告”引起了他的高度重視：2024年，海安12345政務(wù)服務(wù)熱線及“海心安”平臺(tái)物業(yè)工單累計(jì)逾1.28萬(wàn)件，物業(yè)糾紛已成擠壓居民幸福感、掣肘基層治理的“頭號(hào)頑疾”！
問(wèn)題最棘手的地方，直指“海安街道江海西路18號(hào)”。作為海安市最大的拆遷安置小區(qū)，如意紫都坐擁2230戶住宅、336戶商鋪，但物業(yè)費(fèi)收繳率卻從初期的80%暴跌至2024年的11%，累計(jì)欠費(fèi)超過(guò)1300萬(wàn)元，陷入“服務(wù)降標(biāo)—收繳率下滑—資金短缺—管理失序”的惡性循環(huán)……
面對(duì)這塊公認(rèn)的“硬骨頭”，譚真當(dāng)即部署重點(diǎn)攻堅(jiān)。
這邊剛領(lǐng)下任務(wù)，海安市委副書(shū)記、政法委書(shū)記嚴(yán)長(zhǎng)江的電話就響了。來(lái)電的是一位老友，張口便是不解：“您做事一向穩(wěn)重，這次怎么‘幫’起物業(yè)收費(fèi)了？何必蹚這渾水！”
“海安是大家的海安，你不管，我不管，那誰(shuí)來(lái)管？物業(yè)糾紛若不及早在前端化解，形成訴訟就會(huì)大量涌入法院，矛盾激化甚至形成治安案件、刑事案件就會(huì)到公安，到頭來(lái)還是政法部門的事，我這個(gè)政法委書(shū)記，最終還不是要管？”
嚴(yán)長(zhǎng)江的這聲反問(wèn)，藏著基層治理者的智慧與判斷，也化作海安破題的決心起點(diǎn)——
“九龍治水”之困，怎么破？
“八個(gè)大蓋帽，管不住一頂大草帽?！边@句流傳于上世紀(jì)90年代的順口溜，反映了行政部門“九龍治水”之困。
城市治理，最怕的是盲點(diǎn)、斷點(diǎn)。條塊分割處、權(quán)責(zé)交界地，往往是“治理木桶”最短的那塊木板。
近年來(lái)，以居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司為核心的社區(qū)治理“三駕馬車”構(gòu)架逐漸形成。其治理邏輯本是居委會(huì)“管人”，物業(yè)公司“管設(shè)施”，業(yè)委會(huì)“管錢”，但因溝通梗阻與權(quán)責(zé)模糊，常引發(fā)推諉扯皮、執(zhí)行乏力。
“如意紫都的‘病灶’就在這里?！焙０步值傈h工委書(shū)記丁小軍對(duì)此感觸頗深，“因缺乏強(qiáng)有力的黨組織統(tǒng)籌各方力量，‘三駕馬車’協(xié)同失靈，三者間的深層矛盾始終難解?！?/p>
這觸發(fā)了嚴(yán)長(zhǎng)江的思考：基層治理順暢運(yùn)轉(zhuǎn)，核心在治理主體的有效銜接。社區(qū)作為服務(wù)居民群眾的“最后一公里”，必須依靠黨委領(lǐng)導(dǎo)來(lái)激活全局、打通堵點(diǎn)。
“千頭萬(wàn)緒一根針”。海安市委政法委旋即聯(lián)合市委組織部、城管局等部門研究制定《黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)助力基層社會(huì)治理三年行動(dòng)實(shí)施方案》。
方案核心明確：將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，構(gòu)建“行業(yè)黨委—街道聯(lián)盟—社區(qū)大黨委—小區(qū)黨支部”四級(jí)架構(gòu)，延伸“社區(qū)黨委—物業(yè)支部—樓道小組”治理末梢，推行社區(qū)黨支部委員會(huì)和社區(qū)居民委員會(huì)委員與物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)“雙向進(jìn)入、交叉任職”機(jī)制。
有了黨委領(lǐng)導(dǎo)這個(gè)“主心骨”，“三駕馬車”運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，共同摸清“問(wèn)題底牌”。
海安街道黨工委聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)公司組建20個(gè)工作小組，全覆蓋走訪如意紫都小區(qū)，累計(jì)發(fā)放意見(jiàn)征詢表1920份，收集業(yè)主意見(jiàn)建議730余條。
“8號(hào)樓下的垃圾桶擺得橫七豎八，夏天臭味能飄到三樓，投訴過(guò)不下10次，物業(yè)永遠(yuǎn)是‘研究研究’‘再等等’?！?/p>
“門禁卡反應(yīng)遲鈍、設(shè)計(jì)不合理，一斷電系統(tǒng)就癱瘓，還得排長(zhǎng)隊(duì)去物業(yè)重新加磁！”
“小區(qū)綠化改造等公共事務(wù)沒(méi)我們說(shuō)話的份兒！20多戶業(yè)主聯(lián)名提方案，物業(yè)一句‘按合同辦’就擋回！”
……
樁樁件件的訴求，著實(shí)讓物業(yè)公司“紅臉又出汗”。把問(wèn)題系統(tǒng)歸納為服務(wù)質(zhì)量、公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)界定等7大類別后，更關(guān)鍵的命題浮出水面：“痛點(diǎn)清單”如何轉(zhuǎn)化為居民們的“幸福賬單”？
對(duì)于鄰里糾紛、垃圾清運(yùn)等一般性矛盾，街道、社區(qū)和物業(yè)公司可以自行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解，確保“小事不出樓棟”。但對(duì)于公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)界定、工程遺留問(wèn)題等較為復(fù)雜專業(yè)的問(wèn)題，則必須聯(lián)合多個(gè)職能部門打出“組合拳”。
為破除“條塊分割”、聚合多元解紛力量，市委政法委牽頭成立物業(yè)矛盾化解攻堅(jiān)專班（成員含城管局、法院、綜治中心、街道等），推動(dòng)行政、執(zhí)法力量下沉小區(qū)并強(qiáng)化協(xié)作聯(lián)動(dòng)。
專班將如意紫都20棟樓按密度分為22個(gè)小組，由城管、綜治中心、街道、物業(yè)四方包干負(fù)責(zé)（每方5至6組），執(zhí)行“每日調(diào)度、定期會(huì)商、動(dòng)態(tài)跟進(jìn)、閉環(huán)問(wèn)效”機(jī)制。
隨著一套治理體系成型，一場(chǎng)自今年3月12日開(kāi)始的物業(yè)糾紛“攻堅(jiān)戰(zhàn)”就此打響。
“矛盾焦點(diǎn)”何以撬動(dòng)
“治理支點(diǎn)”？
“房屋質(zhì)量有問(wèn)題！開(kāi)發(fā)商物業(yè)是一家，他們不管不問(wèn)，我們憑啥交錢！”
整治剛啟動(dòng)，負(fù)責(zé)“老大難”1號(hào)樓的市綜治中心主任吳葉青便碰了“釘子”——業(yè)主們因二樓商鋪裝修疑破壞承重墻致家中墻體裂縫，憤而“抱團(tuán)”拒繳物業(yè)費(fèi)，火藥味十足。
“我們巡查發(fā)現(xiàn)后，立刻叫停裝修，協(xié)調(diào)物業(yè)讓裝修隊(duì)復(fù)原?？蓸I(yè)主卻死活不交物業(yè)費(fèi)了?！鄙鐓^(qū)網(wǎng)格員劉紅云無(wú)奈地說(shuō)。
恰逢綜治中心規(guī)范化升級(jí)，這道專業(yè)性強(qiáng)、涉及多部門協(xié)作的難題在這個(gè)“當(dāng)口”迎來(lái)突破。
海安市委政法委抓住時(shí)機(jī)，推動(dòng)城管、住建等關(guān)鍵部門入駐綜治中心，變“多頭對(duì)接”為“一門協(xié)同”，以物理融合破除部門壁壘。同時(shí)統(tǒng)籌“專業(yè)調(diào)解員﹢網(wǎng)格員﹢物業(yè)服務(wù)員”三方解紛力量擰成“一股繩”。
調(diào)解的重?fù)?dān)落在了綜治中心的金牌調(diào)解員、海安市人民法院退休法官周進(jìn)身上。
“房子安全是天大的事！”周進(jìn)發(fā)揮綜治中心的協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)，第一時(shí)間聯(lián)動(dòng)城管、住建部門，邀請(qǐng)專家趕赴現(xiàn)場(chǎng)勘察。結(jié)論很快出爐：裂縫多屬粉刷層問(wèn)題，不影響樓體整體安全。
這個(gè)結(jié)論讓一部分業(yè)主放了心，他們認(rèn)同責(zé)任不在物業(yè)公司，主動(dòng)補(bǔ)繳了物業(yè)費(fèi)。但仍有一些業(yè)主心里犯嘀咕。周進(jìn)一邊耐心做好釋法溝通工作，一邊承諾盡快給出明確答復(fù)。
經(jīng)法院調(diào)解員調(diào)解，
部分業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)。
為徹底打消大家的疑慮，經(jīng)多輪協(xié)商，專班決定引入權(quán)威第三方檢測(cè)。鑒定報(bào)告一出來(lái)，大伙兒都松了口氣——1號(hào)樓承重構(gòu)件無(wú)嚴(yán)重?fù)p壞，主體結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，拆除墻體未損樓體安全。隨后，物業(yè)公司把檢測(cè)結(jié)果張榜公示，并召開(kāi)部分業(yè)主代表見(jiàn)面會(huì)，通報(bào)詳情、答疑解惑，問(wèn)題得到有效處置。
1號(hào)樓“破冰”，不僅化解了積年怨氣，更催生出長(zhǎng)效治理的果實(shí)——小區(qū)物業(yè)公司隨即建立起商戶裝修前置報(bào)備、安全承諾及公示制度，從源頭扎緊了風(fēng)險(xiǎn)防范的籬笆。
然而，社區(qū)治理鏈條上的另一個(gè)關(guān)鍵“淤點(diǎn)”，正讓小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張志軍有苦難言：“作為溝通橋梁與監(jiān)督抓手，業(yè)委會(huì)本應(yīng)協(xié)調(diào)雙方，卻因小區(qū)公共部位產(chǎn)權(quán)不明、公共收益不清這筆‘糊涂賬’，常夾在中間兩頭挨罵，甚至被業(yè)主說(shuō)跟物業(yè)‘穿一條褲子’！”
循著這些“矛盾焦點(diǎn)”，專班開(kāi)了多次會(huì)商研判會(huì)議，拿出“繡花功夫”指導(dǎo)物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)厘清核心爭(zhēng)議，對(duì)如意紫都公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)、公共收益分配、公共設(shè)施處置等問(wèn)題進(jìn)行明確。
幾天后，一份1250字的告業(yè)主通知書(shū)貼到了小區(qū)公告欄，逐條回應(yīng)業(yè)主關(guān)切。
——地下車位（除已售）屬保障房公司，地上車位、非機(jī)動(dòng)車充電棚屬全體業(yè)主；
——小區(qū)外圍停車的前期收益，扣除合理成本后多退少補(bǔ)，清單經(jīng)業(yè)委會(huì)、監(jiān)委會(huì)確認(rèn)；
——戶外電子顯示大屏何去何從，保障房公司將與業(yè)委會(huì)充分溝通協(xié)商，并達(dá)成一致意見(jiàn)后，妥善處理；
……
公告欄前，“討說(shuō)法”的業(yè)主們不僅摸清了“自家家底”，更因核心爭(zhēng)議問(wèn)題得到清晰明示，而漸漸撫平了心里的“疙瘩”，參與小區(qū)治理的積極性提升了。
物業(yè)公司經(jīng)理劉權(quán)天說(shuō)，有人緊盯公共收益，有人提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，更多人理解了業(yè)委會(huì)的決策，從指責(zé)轉(zhuǎn)向配合。
張志軍感到“意見(jiàn)慢慢被當(dāng)回事了”！他聯(lián)手物業(yè)公司收集120戶業(yè)主意見(jiàn)推動(dòng)小區(qū)大門改造，并在業(yè)主群里直播討論。方案經(jīng)三輪調(diào)整過(guò)后，最終贏得了大家認(rèn)可。
他說(shuō)，這份因共建共治共享催生的獲得感，終于來(lái)了！
由“亂”到“治”，
制度如何固本？
3月31日，是“攻堅(jiān)戰(zhàn)”的第20天。
當(dāng)晚10點(diǎn)32分，海安市委政法委副書(shū)記劉海建向嚴(yán)長(zhǎng)江發(fā)去一條微信，帶來(lái)關(guān)鍵進(jìn)展：“今日新增繳費(fèi)68戶，物業(yè)費(fèi)收繳率已達(dá)98%?！?/p>
“抓前端、治未病”，把解紛工作的重心向前端“推”，并不意味著法院要向后“退”。
面對(duì)惡意拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司在多次催繳無(wú)果后，向海安法院申請(qǐng)了支付令。法院立案后立即開(kāi)啟“綠色通道”，精準(zhǔn)識(shí)別并即刻對(duì)無(wú)正當(dāng)理由拒繳的個(gè)案啟動(dòng)程序。
“依法適用、前端過(guò)濾、快速處置是我們審查支付令的核心標(biāo)準(zhǔn)。”海安法院立案庭庭長(zhǎng)王林介紹，這套被稱為“快速清道夫”的機(jī)制，既避免了司法過(guò)度介入服務(wù)爭(zhēng)議，又以程序的剛性有效遏制了“欠費(fèi)觀望”心態(tài)。
支付令一發(fā)出，效果立竿見(jiàn)影：3月30日至4月1日，法院發(fā)放56份支付令，直接催繳34戶物業(yè)費(fèi)19.7萬(wàn)元，帶動(dòng)50余戶繳費(fèi)30萬(wàn)元。4月28日后，9件異議糾紛轉(zhuǎn)入訴訟。經(jīng)判調(diào)結(jié)合，6月4日，繳費(fèi)率達(dá)99.3%。
數(shù)字背后，是看得見(jiàn)摸得著的家園煥新：修繕30余處拼石路面，修繕面積達(dá)600平方米；翻新7組公示欄，增設(shè)20個(gè)消防登高標(biāo)識(shí)牌，更新各類標(biāo)識(shí)標(biāo)牌近百處……
法院調(diào)解員王永蘭與街道工作人員
一同聆聽(tīng)業(yè)主意見(jiàn)。
“物業(yè)真在改！我現(xiàn)在不僅按時(shí)繳費(fèi)，還勸鄰居‘別置氣，有事找物業(yè)，能解決！’”業(yè)主何榮美的態(tài)度轉(zhuǎn)變尤為明顯。欣慰之余，她也期盼：“希望這股雷厲風(fēng)行可不是‘三分鐘熱度’。”
這期盼，也落在海安市人大代表段武明的心上。
作為如意紫都小區(qū)的一名業(yè)主，段武明提出兩條建議：一是將如意紫都小區(qū)物業(yè)糾紛治理中形成的“黨委領(lǐng)導(dǎo)、專班聯(lián)動(dòng)、多元共治、司法賦能”治理經(jīng)驗(yàn)提煉固化；二是持續(xù)強(qiáng)化專業(yè)調(diào)解員培訓(xùn)與經(jīng)費(fèi)保障，確?！昂０材Ｊ健蓖茝V可持續(xù)、不走樣。
目前，這兩條建議，都在落實(shí)中。該治理模式正推廣至海安市華新一品等23個(gè)小區(qū)。
城管局局長(zhǎng)許祥法坦言：“畢竟小區(qū)各有難題，治理機(jī)制還需再完善。但物業(yè)糾紛治理如今已納入海安市群眾身邊不正之風(fēng)和腐敗問(wèn)題集中整治工作，局面必將改觀。”數(shù)據(jù)顯示，2025年前5個(gè)月，海安市物業(yè)投訴1067件，同比下降43.31%，有關(guān)訴訟案件僅75件。
6月初，嚴(yán)長(zhǎng)江來(lái)到如意紫都回訪。依托小區(qū)三座大門，三條文化主線正加緊打造。它們的名字被賦予深意：“黨建引領(lǐng)線”“平安法治線”“和諧共建線”。
行走期間，嚴(yán)長(zhǎng)江詢問(wèn)業(yè)委會(huì)主任張志軍對(duì)物業(yè)公司是否滿意。張志軍并未多言，笑著遞上兩枚嶄新的門禁卡和鑰匙牌——功能更全、性能穩(wěn)定、攜帶方便。這小小的物件，無(wú)聲訴說(shuō)著信任的重建、服務(wù)的提升，也映射著這座城市的治理新篇。
來(lái)源：人民法院報(bào)
記者：郭致杰